Nosotros
Luego de la crisis que hubo en la Argentina a partir del año 2001 y las experiencias traumáticas del negocio de la construcción, el Fideicomiso se consolidó como la figura que ofrece la seguridad necesaria para que los inversores vuelvan a confiar en las inversiones inmobiliarias.
Los problemas de seguridad de instrumentación del negocio inmobiliario para el inversor, están asociados básicamente con las estructuras societarias que se dan en la construcción.
Antes de la aparición del Fideicomiso las alternativas para invertir en la construcción eran, o comprar unidades a algún desarrollador-constructor mediante boletos de compra-venta, o participar en consorcios a través de sociedades de responsabilidad limitada o anónimas, siempre quedando en manos del socio o empresa constructora que llevaba adelante el emprendimiento y por lo tanto quedando el inversor muy desprotegido.
El Fideicomiso es la figura jurídica más transparente y más segura respecto del capital invertido en comparación con las otras estructuras jurídicas, debido a que el contrato tiene cláusulas claras y estrictas del fin para el cual se está aportando el capital. Dada la flexibilidad de la figura, las partes pueden incluir las cláusulas que estimen necesarias para brindar la mayor seguridad al proyecto de inversión. En el Contrato de Fideicomiso se definen todos los elementos que conformarán el negocio inmobiliario como ser: deberes y obligaciones del Fiduciario, de los inversores, el proyecto, contratos de obra, auditorias, comercialización, asignación de utilidades y/o unidades), entre otros.
Lo invertido en el Fideicomiso, no puede embargarse, no se afecta por el fallecimiento de alguno de los inversores, ni del administrador fiduciario ya que los bienes se registran como propiedad fiduciaria.
El Fideicomiso (fiducia significa «fe, confianza») es un instrumento de uso muy extendido en el mundo y su correlato anglosajón es el TRUST.
En nuestro país, como consecuencia del marco que le do la ley 24.441 promulgada en 1995, el nivel de su utilización es cada vez mas notable.
Esta figura permite que bienes, flujos de fondos o derechos se aíslen en un patrimonio independiente que quede inmune tanto a las circunstancias propias de la actividad económica del Fiduciante como a las del Fiduciario.
Cuando se aplica la figura fiduciaria, el Fiduciante entrega el bien basándose en la confianza que le depara el Fiduciario; este recibe la propiedad fiduciaria para actuar profesionalmente y cumplir con una finalidad concreta.Por último el Beneficiario (que puede ser el mismo Fiduciante) recibe el bien y los eventuales producidos del mismo, cumplido un plazo o una condición; es decir una vez lograda la finalidad.
La conveniencia de utilización de la figura fiduciaria deriva de sus especiales características y ventajas:
- Aísla los activos transferidos (bienes, inmuebles, flujos de fondos o derechos) en un patrimonio separado e independiente.
- La quiebra del Fiduciario (administrador) no proyecta sus efectos sobre el Fideicomiso.
- La quiebra del Fiduciante (propietario anterior) no proyecta sus efectos sobre el Fideicomiso.
- Puede disminuir el costo del endeudamiento, o posibilitarlo, en la medida en que mejora o neutraliza el riesgo fortaleciendo las garantías,.
- Evita procesos judiciales de ejecución con sus consecuencias de demora.
- Permite implementar mecanismos que facilitan la ejecución de las garantías.
- Puede implicar ventajas financieras (emisión de títulos) e impositivas.
- Brinda seguridad, efectividad, precisión, transparencia y confiabilidad.
- Es ágil y de bajo costo.
La propiedad fiduciaria se encuentra enunciada en el art. 2662 del Código Civil pero es en la ley 24.441, promulgada en enero de 1995, llamada Ley de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción, donde se legisla en forma integral sobre el Fideicomiso.
Esta ley es clara y la figura es considerada segura y aplicable a una gran variedad de asuntos en razón de sus características y ventajas comparativas.
- La Ley 24.441 establece la figura del Fideicomiso y del Fideicomiso Financiero.
- Estas figuras legales permiten generar instrumentos de inversión y financiamiento de elevada flexibilidad a través de esquemas innovativos en la administración de riesgos.
- La posibilidad de lograr un diseño instrumental a medida permite conciliar las expectativas de retorno ajustada por riesgo del inversor y los requerimientos de los demandantes de financiamiento (condiciones de pago).
- Es importante destacar que un Fideicomiso de financiamiento o inversión inmobiliaria no requiere constituirse como Fideicomiso Financiero.
El Fideicomiso Inmobiliario es en grandes líneas, un fondo constituido especialmente con los aportes de uno o varios inversores, que tiene como único fin la construcción de un inmueble y se instrumenta en un Contrato de Fideicomiso regido por la ley 24.441.
Las partes que intervienen en este negocio jurídico son:
Un desarrollista que identifica el negocio, desarrolla el proyecto, lo propone a los inversores y lo lleva a cabo.
Los inversores, ( los Fiduciantes) que aportan los fondos necesarios para la compra del terreno y la realización de la obra, teniendo como beneficio un porcentaje del total o adjudicándose unidades en forma proporcional a sus inversiones, según el caso.
Un administrador (el Fiduciario) encargado de toda la gestión administrativa y supervisión del negocio, percibe los fondos, compra el terreno, encarga y controla la realización de la obra, adjudica los departamentos, realiza la liquidación final y rinde cuentas.
Los beneficiarios, que son los mismos inversores a quienes se les abona una tasa de interés o se le adjudican las unidades. Estos, pueden retenerlas en su patrimonio, o ceder sus derechos a terceros.
La flexibilidad de la figura del Fideicomiso permite que, dependiendo del tipo de proyecto inmobiliario y el perfil de los fiduciantes, en algunos casos el desarrollista pueda asumir el rol de Fiduciario.
En general puede decirse que el Fideicomiso permite gran diversidad de aplicaciones y es utilizado tanto por empresas como por instituciones y personas.
Habrá Fideicomiso cuando una o más persona físicas o jurídicas denominadas «Fiduciantes» transmitan la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra, denominada «Fiduciario», quien se obliga a administrarla en beneficio de quienes se designe en el contrato como «Beneficiarios» y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al “Fideicomisario”.
- El Fiduciante es el aportante del bien o del conjunto de bienes fideicomitidos.
- El Fiduciario recibe el bien fideicomitido en propiedad fiduciaria para actuar conforme las instrucciones impartidas por el Fiduciante. Es el tercero confiable que presta el servicio fiduciario actuando como administrador desde el rol de propietario fiduciario.
- El/los Beneficiarios reciben el bien fideicomitido y/o sus frutos, cumplido un plazo o una condición.
- El/los Beneficiarios pueden ser los mismos Fiduciantes. Esto es notorio en los fideicomisos en garantía donde el bien queda cedido fiduciariamente mientras subsista la obligación; se producirá la devolución del bien al Fiduciante una vez cancelada la misma
- El/los Fideicomisarios es a quien se transfiere el patrimonio fideicomitido a la extinción del Fideicomiso
En las actuales circunstancias de escasez de fondos en el sistema financiero para afrontar las necesidades de financiamiento existentes a todo nivel, es destacable la validez instrumental del Fideicomiso como vehículo para asociar a las partes tomadoras y colocadoras de fondos.
En el referido marco de desintermediación, el Fideicomiso agrega un valor concreto al posibilitar fortalecer garantías y acuerdos, neutralizando riesgos para concretar financiamientos e inversiones.
En general, el Fideicomiso resulta un instrumento valioso para la búsqueda de complementación, representatividad y economías de escala.
- Art. 1.- Habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario.
- Art. 14.- Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante.
- Art. 15.- Los bienes fideicomitidos quedarán exentos de la acción singular o colectiva de los acreedores del fiduciario. Tampoco podrán
agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo la acción de fraude. Los acreedores del Fideicomiso podrán ejercer sus derechos sobre los frutos de los bienes fideicomitidos y subrogarse en sus derechos.
- Se estructura un Fideicomiso para la construcción de cada inmueble, obra, emprendimiento o proyecto inmobiliario
- El Fiduciario se encarga de pagar todos los impuestos que atañen al proceso de construcción. Cuando se le devuelve al inversor su dinero o se le asigna una unidad, es él, el responsable de sus impuestos personales.
- El dominio del inmueble donde se concretará la obra, que es aportado por el/los Fiduciantes o bien es adquirido por los mismos, queda a nombre del Fideicomiso, administrado por el Fiduciario.
- Los fondos que se aportan al Fideicomiso, que tiene identidad fiscal propia, se depositan en una cuenta bancaria especial que es la Cuenta Fiduciaria y es administrada por el Fiduciario.
- Tanto el dominio del inmueble como los fondos fiduciarios, son inembargables por deudas particulares del administrador, del desarrollador, del constructor o de los inversores.
- Brinda máxima seguridad y garantía a los inversores, ya que los fondos y el inmueble les pertenece.
Servicios
Desarrollo de Fideicomisos
- Análisis del proyecto, y si se encuadra bajo la figura de un fideicomiso.
- Análisis del plan de negocios y del flujo de fondos del fideicomiso presentado por el desarrollador.
- Elaboración del contrato del Fideicomiso y sus documentos complementarios.
- Transmisión fiduciaria de bienes fideicomitidos.
- Inscripciones en Organismos Nacionales y Provinciales.
Promoción del Fideicomiso como herramienta de Negocios
- Realizar presentaciones y reuniones informativas con los distintos actores, que brinden un marco conceptual, del Fideicomiso, con sus bondades y limitaciones.
- A partir de un tratamiento especializado y profesionalizado en el tema, ir generando el aspecto fundamental y tipificante de la Fiducia, que es justamente lo que etimológicamente significa: Confianza.
Administración de Fideicomisos
Comprende las tareas específicas del Encargo Fiduciario, las cuales difieren sustancialmente con cada proyecto:
- Separación de Patrimonios de cada Fideicomiso.
- Gestión y Administración del encargo.
- Contabilidad e informes a las partes.
- Otros Informes a Organismos de Control.
- Auditoria del proyecto.
- Rendiciones de Cuentas.
Escenarios Posibles para los cuales encontramos soluciones:
- 1º Escenario: Existe financiamiento bancario con inexistencia de garantías.
- 2º Escenario: Existe financiamiento privado, con falta de un instrumento privado, que otorgue seguridad al negocio.
- 3º Escenario: El proyecto se puede autofinanciar, pero existe una falta de confianza entre los actores del negocio.
FAQ
Preguntas Frecuentes
- El Fideicomiso es un contrato entre dos partes, donde una (el Fiduciante) cede a la otra (el Fiduciario) un activo en propiedad fiduciaria para su administración, de acuerdo a las instrucciones contenidas en el contrato, para que le sea devuelto o entregado a quien designe a la finalización del contrato.
- Es la persona que contrata el Fideicomiso y quien determina las condiciones e instrucciones bajo las cuales deberán administrarse los bienes de los cuales se trate.
Es la persona física o jurídica que contrató el Fiduciante para que lleve adelante la administración de los bienes que correspondan, de acuerdo al contrato de Fideicomiso convenido entre estas dos partes.
- En general los contratos de fideicomiso no pueden modificarse, salvo que se haya previsto en el mismo esta posibilidad. En dichos casos el propio contrato de fideicomiso establece los supuestos bajo los cuales es valida una modificación y los procedimientos y mayorías requeridas para las mismas.
- El Fiduciario solo puede administrar o disponer los bienes de la manera que específicamente está estipulado en el contrato
- La propiedad fiduciaria está claramente identificada y separada del resto del patrimonio del Fiduciario. Si el Fiduciario tuviera problemas, se deberá cambiar de Fiduciario, pasando los bienes que estuvieran bajo su administración a otro Fiduciario debidamente determinado por el Contrato de Fideicomiso.
- Cualquier violación de contrato derivaría en una demanda por daños y perjuicios y hubiera dolo se enmarcaría en una figura de tipo penal.
- La ley prohíbe claramente que el fiduciario se quede para si con los bienes fideicomitidos.
- Nuestro criterio de inversión es el de mantener una mínima exposición de riesgo. El Fideicomiso es un medio idóneo para limitar los riesgos inherentes de cada proyecto.
- Cuando el Fiduciario administra un emprendimiento, requiere las garantías determinadas por el organizador que respalden el valor de los fondos comprometidos. Por otro lado, el fiduciante le cede también los derechos proporcionales sobre las unidades funcionales del proyecto. Esta operatoria hace que la inversión posea un adecuado nivel de cobertura patrimonial y una absoluta seguridad financiera.
- El criterio de administración es el de fondo cerrado, donde seleccionamos un negocio inmobiliario y se le hace un seguimiento permanente hasta la culminación la operación. El Fiduciario trabaja sólo en aquellos negocios donde entienda que posee un adecuado control del mismo.
- Las colocaciones son por el plazo del emprendimiento inmobiliario y hasta la venta de la unidad o unidades respectivas o bien hasta la transferencia de las mismas a nombre del inversor. Esto significa que durante este lapso no podrá retirar dinero del Fideicomiso, excepto que otro inversor tome su lugar.
Contáctenos
Dirección
El Salvador 5832 C.A.B.A. República Argentina